Con la
sentenza 18477 del 9 agosto 2010, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione
hanno affermato l’innovativo principio secondo cui per l’approvazione delle
tabelle millesimali è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art.
1136, secondo comma del codice civile, ossia un numero di voti che rappresenti
la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Viene
in tal modo superato l’orientamento giurisprudenziale sinora prevalente che
richiedeva il consenso di tutti i condomini, sulla base di varie argomentazioni
tra cui la natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle con
conseguente necessità dell’unanimità dei condomini (Corte di Cassazione sentenza
5 giugno 2008, n.14951; Corte di Cassazione sentenza 9 agosto 1996, n.7359;
Corte di Cassazione sentenza 19 ottobre 1988, n. 5686, Corte di Cassazione
sentenza 8 luglio 1964, n.1801).
Con la
sentenza in esame, invece, la Cassazione sottolinea che la delibera che approva
le tabelle non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del
condomino, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato
in base a una valutazione tecnica.
In
particolare, i giudici chiariscono che caratteristica propria del negozio
giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti,
mentre l’atto di approvazione della tabella fa riferimento ad una
documentazione ricognitiva di tale realtà e quindi non qualificabile come
attività negoziale.
A
sostegno di tale impostazione, viene anche evidenziato che le tabelle
millesimali devono essere allegate al regolamento del condominio, per la cui
approvazione è sufficiente la maggioranza.
Secondo
la Cassazione, quindi, non si comprende il motivo per cui il regolamento debba
essere approvato a maggioranza, mentre per un suo allegato si richiede
l’unanimità.
In
linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro con il quale viene
contestualmente formato deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina a meno
che il contrario risulti espressamente.
Infine,
i giudici sottolineano come gli eventuali errori della tabella millesimale
possono essere corretti mediante la speciale azione di revisione prevista
dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile e come
pertanto l’approvazione a maggioranza non comporta inconvenienti rilievo nei
confronti dei condomini.
La
sentenza, infatti, è destinata ad avere importanti riflessi nella gestione
condominiale soprattutto in quelle situazioni in cui un edificio condominiale
ha subito negli anni rilevanti modifiche che vanno ad incidere nella
ripartizione delle spese, come ad esempio nel caso della chiusura di un balcone
ovvero nella realizzazione di una sopraelevazione etc.
